新一轮爆雷前夜，国家队要入场捡笋了

昨天，出了个大消息——

在问题房企扎堆的广东，政府出面，试图在国企央企和出险房企项目之间“牵线搭桥”，促成收并购。

去开会的那些房企们……仔细看看，谁是白衣骑士，谁是“出险房企”，基本不用点名了吧。

在这个消息出街的前一天，有业内人士透露，银行已经对一部分大型优质房企针对出险企业项目的承债式收购表态，称相关并购贷款不再受到“三条红线”的限制。

再往前，在去年12月恒大官宣“躺平”之后，银保监会就已经表态，房地产开发贷款和并购贷款将会得到“合理发放”。（具体可复习《恒大躺平，才是全行业真正获救的开始》）

有钱，有政策支持，也有政府推动，能够明显感觉到，大型优质房企，尤其是国企央企“捡笋”的窗口已经全面打开。

而对于已经爆雷，或者在违约边缘艰难挣扎的民企而言，抛售优质项目甚至低价卖身“抱大腿”，似乎成了它们摆脱“恶性循环”，活下去的唯一选项。

再往前几日，2021年的最后一天，华南城上岸了。

这家深耕产业园区运营二十年的民营房企已经在困顿中挣扎了好几年，一直试图自救，牵手过马化腾、联姻过王健林，与同为“潮汕帮”的中洲曾经如胶似漆……

但最后，还是选择折价卖身给了深圳国企特建发集团。

这卖身的价格有多便宜呢？

特建发只花了不到20亿港元，就拿到了华南城第一大股东的宝座，股份占到接近30%。

而事实上，华南城光是净资产，就有400多亿港币啊！

尽管收购价如此不体面，资本市场对于这次收购依然喜大普奔，消息公布当天，华南城股票大涨了6个点，存续的美元债更是集体纷纷上扬——

（点击大图查看）

而且，连华南城自己都觉得欢欣鼓舞——

在1月4日的投资人电话会上喜上眉梢，直言“运气很好”。

也是让人有些唏嘘。

严格说起来，华南城的困境，并不完全是这次严苛的调控所带来的。

作为产业园区运营的龙头企业，华南城集团以位于深圳龙岗区的华南国际工业原料城（以下简称“深圳华南城”）起家。

此后，一直专注于在全国各地复制大型综合物流及商品交易中心，以极低的土地价格获取仓储用地，10年圈地8城。

然后——一面出租商铺，获得长期的租金回报，一面改变一部分土地的使用用途，围着产业园区卖住宅。

看起来好像两全其美。

但是，近年来，时代的风声变了。

首先是国内外融资恶化和国际贸易摩擦增多，对商贸物流的的杀伤力巨大。电商的异军突起极大削减了传统批发市场的市场占比。

前段时间，有媒体去深圳华南城踩点，这个昔日珠三角制造业兴旺带来的创富神话，如今只剩一地鸡毛——

商铺大多人去店空、经营惨淡，就连公示的两个招商电话，都久久无法接通。

园区经营不景气，也影响到园区附近住宅的去化，加上“房住不炒”的长期调控，华南城的住宅也开始卖不动了。

因此，2016年后，曾经辉煌的华南城，业绩逐渐显出了疲态。

2017——2021年，华南城营业收入年复合增长率只有13%，利润方面也是惨不忍睹，归母近利润的五年复合增速居然是负增长，接近-11%。

而到了今年，华南城的中期数据，更是惨不忍睹。

合约销售额大幅下降——

一向引以为傲的高毛利率，也在进一步走低——

管理层也在业绩会上坦承了，下半年及下个财年，毛利率可能会继续承压。

最让人担心的，是债务违约的鸭梨。

截至2021年9月，华南城的账面只趴着96亿港元的现金，计息银行及其他借贷合计约为222亿港元，但是，一年内必须偿还的借款高达60亿以上。

看上去，手上的钱马上就要还不上债了。

捉急见肘的华南城不得不在11月底就给郑州的员工集体“放假”4个月，变相裁员。

作为华南城销售大本营的郑州项目，工地也已经停工了，延期交房是板上钉钉的事。

就连标普也不看好华南城，在12月中旬将华南城的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”。

和所有的“准出险房企”一样，对华南城来说，更迫在眉睫的是境外美元债的兑付。

今年2月，华南城便有一笔3.5亿美元债嗷嗷待哺。

电话会上，华南城不得不承认这笔款项目前正在四处斡旋中，还没有具体的兑付方案。

除此之外，今年6月和11月，华南城还有2笔大额合计50亿港元的离岸债和14亿元的人民币债券到期。

讲真，在这个节骨眼上，特建发虽然只出了区区20亿港元，但“国资”身份带来的信心加持，足以让资本市场和购房者对这家企业另眼相看。

从这个角度来说，特建发对华南城不仅是白衣骑士般的存在，还堪称白月光。

就拿融资成本举个栗子吧。

如今华南城综合的借贷利息高达8.5个点。但业内普遍认为，有了国企身份的加持，降到5—6个点想必不成问题。

这么一来，单是借贷成本这块每年就可以少支出好几个小目标了，也会进一步缓解华南城后续的资金压力。

而且，比较难能可贵的是，华南城和特建发的契合度非常高，业态极其相似。

作为深圳国资委下属的国有独资企业，特建发在2016年被深圳市政府进一步明确作为“基础设施投资建设运营平台”，主营业务就包括产业园区开发建设运营，官网的介绍，就是这个样子的——

这，不正是华南城一直在做的事么？

因此，华南城也直言了，今后二者会在产业园和旧改上加强合作。

如今，华南城手握深圳一个总货值超过1000亿的旧改项目，在推进和招商蛇口战略合作的同时，也会优先和特建发展开协同。

双国企担纲，emmm……

虽然华南城未来只是打打辅助，但是至少增加了成功的几率哇！

而且，对于华南城潜在的购房者和准业主，尤其是已经停工的，郑州项目的准业主来说，这是一个多大的定心丸啊！

烂尾的风险一下子就没有了，也算“逆风翻盘”了吧。

当然，其实优质房企并不只是国家队，但无可否认的是，在这风雨飘摇的时间段里，国家队的身份就代表着信心。

而信心，几乎代表着一个房企想要活下去，所需要的一切，也代表着一个行业走向正向循环所需要的一切。

最后说两句吧。

我们在《恒大躺平，才是全行业真正获救的开始》里写过，这一轮放水不需要无差别的大水漫灌，只需要给优质房企输血，让他们有能力去给那些已经爆雷的房企兜底，防止项目烂尾就可以了。

如果真能做到精准施救，整个市场的信心会慢慢回来。冬天会逐渐过去，楼市的热度会逐渐恢复。

现在，这一切都在慢慢实现——

而且，不仅仅是项目可以获救，对于中小房企来说，只要愿意俯下身段，折价卖身，整个公司获救也不是不可能。

业主们终于可以睡个好觉，而一直担心买房即踩雷的购房者们，也终于可以相对放心地入场了。

希望这一波的雷声，真的可以接近尾声了。

以上为正文，来自熊先生

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